{"data":{"slug":"warszawa","miasto":"Warszawa","url":"/czy-kupic-mieszkanie/warszawa","wojewodztwo":"mazowieckie","pricePerM2Wtorny":16498,"pricePerM2Pierwotny":17736,"priceYoY":-0.1,"avgSalaryNetto":6622,"coupleNetto":13244,"overallScore":46,"verdict":{"id":"poczekaj","label":"Lepiej poczekać","short":"POCZEKAJ","band":"b2"},"headline":"Warszawa: cena 16 498 zł/m² i P/I 3,7 są za wysokie wobec łącznych zarobków lokalnej pary (2 regionalne pensje) - kredyt pokryje tylko 71% kosztu 50 m².","asOf":"Q1 2026","intro":"Bieżące dane wokół zakupu mieszkania są niesprzyjające w Warszawie. Mediana ceny m² na rynku wtórnym wynosi 16 498 zł (GUS, ceny transakcyjne), wskaźnik ceny do dochodu (P/I) jest na poziomie 3,7, WIBOR 3M 3,83%, inflacja CPI 2,5%. Raport łączy 6 sygnałów rynkowych w jednym werdykcie. Nawet przy spadku WIBOR o 2 pp kredyt lokalnej pary pokryje tylko 84% kosztu - czekanie na obniżki stóp tu nie wystarczy. Realne opcje to mniejszy metraż, tańsze miasto albo akumulacja wkładu własnego ponad standardowe 20%.","leadAnswer":"824 900 zł kosztuje 50 m² mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie (mediana 16 498 zł/m², GUS - ceny transakcyjne). Lokalna para z dwiema regionalnymi pensjami (łącznie 13 244 zł netto) udźwignie kredyt pokrywający 71% tego kosztu przy DSTI 50% i stopie stresowej 11,03%. Ceny w ostatnim roku realnie tanieją o 2,6 pp wobec inflacji.","metrics":[{"id":"p2i","label":"Wskaźnik P/I","value":"3,7","score":57,"weight":2,"explanation":"Cena 50 m² (824 900 zł) podzielona przez roczny dochód brutto lokalnej pary, czyli 2 zarobki w wysokości regionalnej średniej (12 × 9198 zł × 2 = 220 728 zł). Progi dla dual-income (2 pensje): poniżej 2 bardzo tanio, 2-3 przystępnie, 3-4,5 drogo, powyżej 4,5 bardzo drogo. Klasyczne progi Demographia (3/5/7) są dla pojedynczego dochodu - nasze są proporcjonalnie obniżone.","goodWhen":"Im niżej, tym taniej mieszkanie wobec dochodu pary"},{"id":"affordability","label":"Stać lokalną parę","value":"71% kosztu 50 m²","score":50,"weight":3,"explanation":"Lokalna para z dwiema pensjami (6622 zł netto każda, łącznie 13 244 zł) pożyczy 589 000 zł przy DSTI 50% i stopie stresowej 11,03%. To pokryje 71% kosztu 50 m² na rynku wtórnym.","goodWhen":"Powyżej 100% = stać z marginesem"},{"id":"realPrice","label":"Zmiana cen realna r/r","value":"-2,6 pp","score":96,"weight":2,"explanation":"Ceny w Warszawa rosły rok do roku o -0,1%, inflacja CPI wynosi 2,5% - mieszkania realnie taniały o 2,6 pp.","goodWhen":"Ujemna zmiana realna sprzyja kupującym (timing)"},{"id":"rate","label":"Stopa procentowa","value":"3,83%","score":99,"weight":1,"explanation":"WIBOR 3M wynosi dziś 3,83% - w zakresie ostatnich 3 lat jest na poziomie 99 na 100 (im wyżej, tym taniej dla kredytobiorcy).","goodWhen":"Niski WIBOR = niższa rata + wyższa zdolność"},{"id":"momentum","label":"Tempo cen kwartał do kwartału","value":"+5,95 pp","score":0,"weight":1,"explanation":"Cena m² w Warszawa zmieniła się o +5,95 pp między Q4 2025 a Q1 2026. Mocno rosnące ceny zwiększają ryzyko przegrzania.","goodWhen":"Stabilność lub lekki spadek = lepszy moment"},{"id":"stress","label":"Margines bezpieczeństwa","value":"−2252 zł / mies.","score":0,"weight":3,"explanation":"Rata 50 m² przy stopie stresowej wynosi 7874 zł. Lokalna para (13 244 zł netto łącznie) po kosztach życia 2000 zł ma 5622 zł na ratę - brak pokrycia (2252 zł niedoboru).","goodWhen":"Dodatni margines = stress test przechodzi"}],"affordability":{"modelMaxLoan":503000,"localMaxLoan":589000,"localPayment":4962,"cost50m2":824900,"coverModelPct":61,"coverLocalPct":71,"stressRate":11.03,"effectiveRate":6.03},"prices":{"wtorny":16498,"pierwotny":17736,"yoyWtorny":-0.1,"yoyPierwotny":17.4,"qoqWtorny":5.953374863528354,"realChangeYoY":-2.6,"history":[{"kwartal":"Q3 2025","wtorny":16122,"pierwotny":14923},{"kwartal":"Q4 2025","wtorny":15571,"pierwotny":15815},{"kwartal":"Q1 2026","wtorny":16498,"pierwotny":17736}]},"macro":{"wibor3m":3.83,"refRate":3.75,"cpiYoy":2.5,"wiborAsOf":"2026-08-06","refAsOf":"2026-03-05","cpiAsOf":"2026-06"},"scenarios":{"rate":[{"label":"WIBOR 1,83%","shift":"-2 pp","monthlyPayment":3952,"affordable":false,"coverPct":84,"gapPln":-127900,"score":59},{"label":"WIBOR 2,83%","shift":"-1 pp","monthlyPayment":4443,"affordable":false,"coverPct":77,"gapPln":-185900,"score":54},{"label":"WIBOR 3,83%","shift":"dziś","monthlyPayment":4962,"affordable":false,"coverPct":71,"gapPln":-235900,"score":50},{"label":"WIBOR 4,83%","shift":"+1 pp","monthlyPayment":5505,"affordable":false,"coverPct":66,"gapPln":-279900,"score":46},{"label":"WIBOR 5,83%","shift":"+2 pp","monthlyPayment":6070,"affordable":false,"coverPct":61,"gapPln":-317900,"score":43}],"price":[{"label":"14 023 zł/m²","shift":"-15%","pricePerM2":14023,"affordable":false,"coverPct":84,"gapPln":-112150,"score":59},{"label":"14 848 zł/m²","shift":"-10%","pricePerM2":14848,"affordable":false,"coverPct":79,"gapPln":-153400,"score":56},{"label":"16 498 zł/m²","shift":"dziś","pricePerM2":16498,"affordable":false,"coverPct":71,"gapPln":-235900,"score":50},{"label":"18 148 zł/m²","shift":"+10%","pricePerM2":18148,"affordable":false,"coverPct":65,"gapPln":-318400,"score":45},{"label":"19 798 zł/m²","shift":"+20%","pricePerM2":19798,"affordable":false,"coverPct":60,"gapPln":-400900,"score":42}]},"methodology":[{"k":"Powierzchnia odniesienia","v":"50 m² - standard dla pary lub małej rodziny w głównych miastach"},{"k":"Rynek","v":"Wtórny - tańszy i obejmuje większość transakcji w Polsce (GUS, mediana cen transakcyjnych z rejestru RCiWN, dane kwartalne)"},{"k":"Lokalna para","v":"2 dochody w wysokości regionalnej średniej: 6622 zł netto każde, łącznie 13 244 zł netto / mies. (18 396 zł brutto) - przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w województwie mazowieckie (GUS Q4 2025), pomnożone przez 2 osoby pracujące"},{"k":"Limit DSTI","v":"50% dochodu dyspozycyjnego (Rekomendacja S KNF dla dochodu powyżej średniej krajowej)"},{"k":"Koszty utrzymania","v":"2 000 zł / mies. (benchmark KNF dla 2-osobowego gospodarstwa)"},{"k":"Okres kredytu","v":"30 lat (360 rat równych)"},{"k":"Stopa stresowa","v":"11,03% = WIBOR 3M 3,83% + marża 2,2% + bufor KNF 5%"},{"k":"Wskaźnik P/I (Price-to-Income)","v":"cena 50 m² ÷ roczny dochód brutto pary (2 zarobki regionalne). Progi dual-income: <2 bardzo tanio, 2-3 przystępnie, 3-4,5 drogo, >4,5 bardzo drogo. Klasyczne progi Demographia (3/5/7) liczone per pojedynczy dochód - my proporcjonalnie obniżyliśmy o ~50%"},{"k":"Realna zmiana cen","v":"ceny rok do roku minus inflacja CPI - mówi czy mieszkania drożeją szybciej niż reszta koszyka"},{"k":"Wagi werdyktu","v":"P/I (2), stać lokalną parę (3), zmiana realna (2), stopa (1), tempo cen (1), stress test (3) - suma 12"},{"k":"Werdykt","v":"70+ Warto rozważyć, 50-69 Rozważ, 35-49 Lepiej poczekać, poniżej 35 Odradzamy"}],"faq":[{"q":"Czy warto teraz kupić mieszkanie w Warszawie?","a":"Lepiej poczekać. Wskaźnik ceny do dochodu (P/I) wynosi 3,7, lokalna para (dwie regionalne pensje, łącznie 13 244 zł netto) pożyczy kredyt pokrywający 71% kosztu 50 m². Pełna analiza 6 sygnałów składa się na werdykt na początku strony."},{"q":"Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie?","a":"16 498 zł za m² to mediana ceny transakcyjnej na rynku wtórnym według GUS (rejestr cen nieruchomości RCiWN, rzeczywiste akty notarialne). Dla mieszkania 50 m² to 824 900 zł - kwota wyjściowa do obliczeń kredytowych i wskaźnika P/I."},{"q":"Kim jest \"lokalna para\" w tym raporcie?","a":"Dwiema osobami pracującymi w województwie mazowieckie, każda z dochodem na poziomie regionalnej średniej w sektorze przedsiębiorstw (GUS): 9198 zł brutto = 6622 zł netto. Łącznie para ma 13 244 zł netto miesięcznie. To benchmark consistent z modelową parą w naszych Barometrach (11 600 zł, czyli ~2x krajowa średnia netto)."},{"q":"Jak liczymy wskaźnik P/I (cena do dochodu)?","a":"3,7 to iloraz ceny 50 m² (824 900 zł) i rocznego dochodu brutto pary (12 × 18 396 zł = 220 752 zł). Liczymy per dual-income (2 pensje regionalne), więc używamy proporcjonalnie obniżonych progów: <2 bardzo tanio, 2-3 przystępnie, 3-4,5 drogo, >4,5 bardzo drogo. Klasyczne progi Demographia (3/5/7) liczone per pojedynczy dochód - dla polskich metropolii per-single P/I często sięga 6-9, czyli per-dual-income 3-4,5 (nasze \"drogo\")."},{"q":"Co mówi werdykt o moim indywidualnym mieszkaniu?","a":"Werdykt opisuje modelową parę z dwoma regionalnymi pensjami kupującą 50 m² za średnią cenę miasta. Twoja sytuacja zależy od dochodu, wkładu własnego i konkretnej oferty - policz swoją zdolność w kalkulatorze finwire, a kompletną decyzję sprawdź w Decyzjomacie Hipotecznym."},{"q":"Dlaczego raport bierze WIBOR i CPI?","a":"WIBOR 3M (3,83%) wyznacza oprocentowanie kredytu i zdolność kredytową - im niższy, tym taniej kupić. Inflacja CPI (2,5%) pokazuje, czy mieszkania drożeją szybciej niż reszta koszyka, co rzutuje na timing zakupu."}],"related":[{"label":"Wszystkie miasta - mapa decyzji","url":"/czy-kupic-mieszkanie"},{"label":"Decyzjomat Hipoteczny - brać kredyt czy poczekać","url":"/decyzjomat/hipoteka"},{"label":"Decyzjomat Kupno czy wynajem","url":"/decyzjomat/kupno-wynajem"},{"label":"Barometr zdolności kredytowej","url":"/barometr-zdolnosci-kredytowej"},{"label":"Barometr dostępności mieszkania","url":"/barometr-dostepnosci-mieszkania"},{"label":"Zdolność kredytowa - mazowieckie","url":"/zdolnosc-kredytowa/wojewodztwo/mazowieckie"},{"label":"Ranking kredytów hipotecznych","url":"/rankingi/kredyty-hipoteczne"},{"label":"Koszty zakupu mieszkania","url":"/koszty-zakupu-mieszkania"}],"source":"finwire.pl - ceny mieszkań GUS RCiWN (mediana transakcyjna, kwartalnie) + WIBOR 3M GPW Benchmark + NBP + inflacja CPI GUS","datePublished":"2026-05-23"},"meta":{"datasetId":"housing","source":"NBP BaRN","sourceUrl":"https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci","license":"Public NBP BaRN data - attribution required.","asOf":"Q1 2026","fetchedAt":"2026-08-08T07:04:54.703Z","citation":"Source: finwire.pl (NBP BaRN), https://public-api.finwire.pl/datasets/housing","docsUrl":"https://public-api.finwire.pl/datasets/housing"}}